您现在的位置:金江信息门户网>社会>问律师:房屋合同中产权人未全部签字是否生效?
问律师:房屋合同中产权人未全部签字是否生效?
【字体:
【发布日期】 2019-11-07 13:29:15
【浏览】 1017

案例信息

2017年11月21日,原告马云与被告何鸿燊在a公司的中介下签署了一份房地产买卖中介协议,同意将何鸿燊及其父亲共同拥有的房屋出售给马云。协议签署后,马云向公司支付了50万英镑的定金。马云和他签订了补充协议后,他同意在5天内到房地产登记中心去办理房地产登记,但他没有按约定办理。12月7日,何某的丈夫明确表示,他将不再出售房子。马某向法院提起诉讼,要求终止合同并加倍押金。被告何某辩称,《调解协议》和《补充协议》均声明该房屋归何某和何大所有,但双方均无大签名,因此两项合同均不生效,定金条款无效。马云的500,000元存款已交付给公司。他认为存款罚款是不适用的。他还及时通知了甲方退还保证金。马云没有遭受任何实际损失。何达说,他对房子的销售一无所知,没有授权他们签订房子的销售合同,并明确拒绝出售房子。请问本案中的两项协议是否已经生效?马能要求退还双倍押金吗?

一、办案的思路

李应晖律师:因为中介协议中有明确的存款条款和违约条款。因此,如果这两项协议成立,它们对原告来说是最有力的。为了说服法官确认合同的成立,我们必须从什么构成禁止反言的代理开始,而为了确认什么构成禁止反言的代理,我们需要证明两点。第一原告是善意的,第二原告有理由相信萧何有权代表犯罪现场调查。因此,我的第一个想法是通过证明小荷是一个明显的代理人来证明《中间协议》和《补充协议》的成立。第二,由于本案中的房屋属于小荷和他的女儿,但签名只有小荷,小荷肯定会以小荷没有签名为由辩称合同不成立。如果合同不成立,只能通过对签订合同中的过失提出赔偿要求。赔偿金额可能难以满足原告的要求。考虑到这一点,结合合同中约定存款条款应独立生效,我将故意将存款条款与合同分开,强调合同中的存款条款应独立成立。这样,即使合同没有成立,我也会主张按照双方的约定和双倍存款的金额进行赔偿。最后,我会保证。如果法院认定合同不成立,存款条款不能独立生效,我将要求被告承担合同过失责任,并要求被告赔偿信托利益的损失,主要是房价上涨的损失。这可能是我的想法。

许一印律师:作为被告小河的代理人,首先,我们肯定要说《房地产中介协议》和《补充协议》都没有生效。事实上,原因很简单,因为是房子的业主,上面说有两个人,老何和萧何。从这个角度来看,这两项协议都没有生效。那么协议中的存款条款自然不会生效。其次,我们认为被告实际上没有收到原告支付的保证金。事实上,小荷已经告诉中介和其他业主,如老舍,在协议生效之前签署协议。协议生效后,押金将被转移。因此,被告主观上不是恶意的。此外,小荷在拒绝签署合同后也立即通知了中介,客观上没有给原告造成任何损失。第三,我们认为,当有争议的房屋产权所有人未签订合同时,原告匆忙将保证金存入中介公司账户,因此原告本人没有履行谨慎注意的义务,应当承担一定的责任。通过这一点,我们将驳斥原告律师提出的表面代理的情况。

这两项协议已经达成了吗?

陈云律师:我认为争议的第一个焦点也是最关键、最重要的一点,就是双方签署的《调解协议》,包括《补充协议》,是否成立并生效。这还涉及到一个重要的法律概念,即禁止反言代理是否成立。基于这一争议的焦点,我还有一些问题要问双方的律师。首先,询问原告的律师。你一直主张建立这个协议。这两项协议如何规定协议的条款,包括有效条款?

李应晖律师:协议明确规定本协议由三方盖章后生效,补充协议由双方签字后生效。但是,我想强调的是,中间协议的一方实际上不是何鸿燊和何鸿燊,而是何鸿燊。我想强调的另一点是,补充协议和中间协议是同时签署的。

许一印律师:虽然两个协议都有约定,但双方签字后生效。不过,我想强调的是,房地产登记是一个有效的要求,所以当你登记时,很明显,业主是老何和萧何。原告马完全清楚这一点。因此,我们认为这两项协议应由基督教团结国际和萧何签署,才能被视为有效。

三笑他是通过不容反悔构成代理吗?

陈云律师:我只想问原告你是否知道这所房子有两个主人。

李应晖律师:很明显有两个,协议中也明确规定房子的业主是两个。但是,我仍然强调前面的问题,即协议中只有一个人叫小贺。

陈云律师:那么被告萧何在签署本合同时是如何向你表达她的身份的呢?这是不是意味着她代表犯罪现场调查?

李应晖律师:萧何,包括他的丈夫,以这种方式向原告解释说,他和萧何是父女关系。在我们与萧何和他的妻子沟通的过程中,萧何和他的妻子一再表示,房子是以他们两人的代价购买的,实际上是他们两人共同使用的。萧何只是名义上的那个。作为房子的实际投资者,这是被允许的。Csi不会反对萧何对房子的任何处置。此外,我们通过中介买下了房子,中介一再表示小荷有代理权。因此,当时我们认为小何可以充当小何的代理人,也证实了小何与小何有出售房子的相同意图。

陈云律师:当辩护律师卖房子的时候,你是如何向中介和原告表达卖房子的意思的?

许一印律师:虽然房子主要是小荷和他的丈夫买的,但房子的名称仍然是小荷。那时,我们告诉中介,毕竟,老父亲的名字在上面,我们仍然需要问老父亲的意思。最后,如果老父亲同意出售或签署合同,我们可以签署合同,然后向原告支付定金。在整个沟通过程中,我们已经向中间人作了明确的陈述,从整个审判的证据中我们可以看出,中间人实际上参与了年轻夫妇和老父亲之间的沟通过程。中介也希望能够做csi的工作并让他签字。陈云律师:事实上,他们谈论的是禁止反悔代理问题。所谓禁止反言代理,在法律上规定,禁止反言代理人在没有代理权时,如果具有一定的授权外观,则该代理人成立,导致对方有理由相信该代理人具有代理权。从他们的陈述判断,原告是基于被告萧何和老何有父女关系这一事实,这是一种特殊的关系。此外,协议中曾经有一项协议,即如果承包商签署了合同,它就是承认他得到授权并代表所有权利持有人。基于这些,原告有理由相信演员,即萧何,有代理权。从这个角度来看,更有可能形成一个明显的代理机构。

4.你要求何某出具委托书吗?

许一印律师:首先,我想问原告的李律师,你有没有要求被告的小荷在签订合同时出具犯罪现场调查的委托书?

李应晖律师:我们曾经质疑过为什么犯罪现场调查没有出现在卖方的过程中,为什么他没有签名。然而,我们首先通过中介购买了房子,中介是提供房屋交易的专门机构。他陷害我们,并向我们收取佣金。在服务过程中,他有义务保证合同的真实性和有效性。我通过中介买了一栋房子。在签订合同的过程中,中介告诉我小何得到了老舍的授权。我认为这应该由中介机构根据对中介机构专业精神的信任来检查。因此,我有理由相信小何有权代表老何行事,以及是否审查他的授权。事实上,我认为可以交给中介。

5.我如何向中间介绍任何大的销售意图?

李应晖律师:我想问一问一对父女是如何分享房子的。在上市过程中,小荷是如何与中介沟通的?如何介绍csi的销售意图?

许一印律师:正如我们之前所说的,在小何与中介沟通的过程中,他一直说他还需要与父亲老舍进一步沟通。在获得老父亲的同意之前,不能签署该协议,并且该协议生效以支付押金。在这个过程中,小荷总是向中介清楚地表达自己的意见。

6.存款条款独立有效吗?

陈云律师:听了大家的意见后,我觉得双方在购房过程中确实犯了一些疏忽。从被告的角度来看,他认为他已经履行了通知的义务。我已经向中介解释了情况。然而,很可惜,中介人在这个过程中明显失职。原告在看到被告何某和何达的签名之前,将定金交给了中介。它也使自己处于被动地位。事实上,这牵涉到一个我们稍后会讨论的问题,即存款条款是否可以独立生效,因为还有一个存款是否收到的问题,所以存款是否收到对存款条款是否生效非常重要。因此,我们将把焦点放在争端的第二个焦点上,我们将向双方提出更多的问题。

主持人:如果我们说合同没有签署,我们认为它没有效力,他能独立存在并建立双倍返还和保证金补偿吗?

陈云律师:根据我个人的理解,因为存款条款写在协议中,是协议的一部分,如果协议不成立,那么存款条款就不能成立。如果他必须独立生效,他必须有其他条件。也就是说,押金是否已经收到,或者协议中是否有明确的约定。那么我们想讨论的是他是否收到了押金。此外,我也注意到他的存款条款是中介公司设定的标准条款,所以无论他是否可以生效,标准条款在法律上也有明文规定。

他收到押金了吗?

陈云律师:首先,询问被告是否收到保证金,或者是否授权中介收取保证金。

许一印律师:被告没有收到任何保证金。至于授权部分,我们从我方了解到,虽然萧何签署了授权,但他没有签署授权的这一条款,所以从被告的角度来看,我们认为这一授权实际上并不有效。

李应晖律师:我不同意被告的观点。我认为中介有权收取押金,主要有两个原因。一名卖方与中介签署了存款托管授权,明确了中介收取存款的权利。而这个协议,他的甲方只有萧何一人。这项授权将在小何签字后生效。其次,合同明确规定卖方将收回定金,房产证由中介保管。这是什么意思?这表明押金必须先支付给中介,所以中介有权收取押金。当我们向中间人付款时,我们实际上将认为被告已收到保证金。

8.注意义务应该由中介公司承担吗?

许一印律师:我们认为在整个过程中,我们实际上应该结合各方的过失。在这个过程中,一个买房的人在买房这样的大事上没有履行非常仔细的检查义务。因为虽然财产所有人属于父女关系,但本质上他们仍然是两个不同的法律主体。因此,对于像买房这样的大事件,其实每个人都需要有一个更加谨慎的态度,即使是父女关系,也应该要求对方出示委托书。只有在获得明确授权后,我们才能进一步考虑是否可以签署本协议或是否可以支付定金。

陈云律师:我想再次询问被告。中介公司有没有向你指明存款条款可能对你有约束力,即会有甚么法律后果?

许一印律师:在整个沟通过程中,中介没有向小荷提及存款条款。尽管有存款条款,但它在合同中是粗体和下划线的。但是,我们认为,根据合同法的规定,中介作为提供标准合同条款的一方,有义务向萧何解释具体条款。

九原有没有指责马履行了他的职责?

李应晖律师:买房不像买菜那么简单。购买房屋前,了解房屋的产权和相应的权利限制实际上是买受人的义务。但是,从另一个角度来看,我们委托中介做房屋买卖,我也会让中介支付相应的佣金。然后我可以把相应的考试义务交给中介来完成。因此,在这个购买过程中。原告可以将相应的审查义务移交给中介机构。基于他对中介的信任,他签署了合同并支付了相对较高的定金。

原告要求赔偿的依据是什么?

陈云律师:首先,我想问原告,如果你想要求赔偿损失,你是想要求双倍返还定金,还是想要求你刚才提到的合同过失责任。你首先定义你的基础,然后向我们展示你的理论基础。

李应晖律师:如果确认协议成立,我将从他的违约责任中进行抗辩,因为合同规定了两项,一项是双倍返还定金,另一项是房价的20%。然后,出于原告自己的意愿,我们将要求他按照双倍返还定金的数额进行赔偿。然而,如果合同不成立,那么我也将设法使存款条款独立。如果不成立合同的责任显然在于被告,那么双方就不成立合同的后果达成一致。即使双方之间的合同没有成立,我仍然可以要求他按照双倍押金退款的标准进行赔偿。如果最终合同没有成立,存款条款将不会单独成立。然后我认为从缔约过失的角度来看,考虑到上海房地产市场也相对较大。小河的不当承包确实造成了原告的损失。原告不能再以这种价格购买同一类型的房屋,因此原告应得到这一期间房价上涨的补偿。从实践的角度来看,我仍然倾向于不建立协议,主张缔约过失。

许一印律师:事实上,原告律师提到了两种观点。首先是建立协议,然后适用存款罚款条款。事实上,我们刚才已经提到了相应的观点,即我们认为协议并没有成立。原因还在于有两个业主,csi和萧何,而协议只有萧何签署。至于另一点,我方也不赞成缔约过失。原因很简单。首先,《合同法》对合同过失责任有较为明确的规定。一般来说,如果当事人存在,例如,他们打着恶意谈判的幌子订立合同,或者他们故意隐瞒与订立合同有关的一些重要事实,或者他们是虚假的或犯有违反诚信原则的其他行为。那么在这种情况下,我们应该承担缔约过失的责任。在这种情况下,小何实际上在整个沟通过程中向中介明确表示,他需要征求CSI的意愿。因此,不存在恶意隐瞒的主观恶意。客观地说,萧何也在老何拒绝签字后立即告诉中介,这次其实并没有给原告造成太大损失。

11.诉讼提案

陈云律师:原告主要从表面代理的角度支持他的观点,即协议成立有效。与此同时,人们认为,即使协议不成立,存款条款也应独立生效。基于此,被告仍需承担双倍返还定金的责任。那么被告主要认为该协议不成立,因此相应的存款条款也不成立。即使协议成立,他认为存款条款也不会生效,因为他没有收到存款,而且因为存款条款是一个标准条款,中介没有作出合理的解释,所以作为抗辩也不会有效。同时,双方还谈到了中间人的失职。在这种情况下,中间人确实玩忽职守。双方也可以保留将来向中介机构调查和索赔的权利。事实上,这里还有一个非常关键的问题。关于存款条款,存款确实是一份合同。如果主合同不生效,从合同就不能独立生效。但是,如果双方有明确的协议,只要协议不违反法律规定,那么它也是有效的。这笔钱是否是存款取决于协议是如何达成的。事实上,他们分两次支付定金,一次预付5000元,另一次预付495000元,分两次支付。那么最关键的一点是要求被告接受押金,因为法律明确规定押金只有在交付时才是押金。如果没有交付,不管你怎么同意,它都不属于押金。我们案件的关键点是被告是否收到了保证金,那么这取决于他们接受保证金的授权是否有效,这种授权也包括在协议中,这与协议的成立有关。从原告的角度来看,我认为由于他的理论基础是表见代理,那么建立表见代理的重要要求是相对人没有善意过错。刚才被告还提到,原告作为买受人,在购买房屋的整个过程中显然没有履行谨慎的义务。因此,在本案中,原告有很大的举证责任,证明他是否履行了谨慎的义务,如果他想主张表面代理,他是否有诚信和无过错。从被告的角度来看,他的重点之一是围绕协议条款进行研究,因为协议明确规定协议必须由三方签署。那么,如何识别三方还应该与关于谁是卖方,谁和他们有多大的补充协议相结合。这是一个材料分析。因此,从防守的角度来看,这一点非常重要。

作者:何家辉

责任:成功

制片人:陈易捷

赛车pk10

上一篇:阳澄湖、太湖同日开捕大闸蟹 环保压力促蟹农寻转型之路
下一篇:“在那遥远的地方”歌唱


分享到: